Zasady tworzenia i zawartość studium określa ustawa z dnia 21 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Powstanie Studium jest obligatoryjne, a jego zadaniem jest ocena stanu istniejącego w gminie na różnych płaszczyznach m.in. środowiskowej, społecznej, technicznej, kulturowej i określenia na podstawie takiej diagnozy kierunków zagospodarowania terenu. Studium jest więc aktem zawierającym wytyczne polityki przestrzennej prowadzonej w danej gminie, składającym się z dwóch części: tekstowej i graficznej. Zapisy studium są wiążące przy sporządzaniu miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, przy czym Studium, w odróżnieniu od miejscowego planu, nie jest aktem prawa miejscowego.
W celu ustalenia charakteru prawnego Studium wypowiadały się również sądy administracyjne w kontekście interpretacji pojęcia „niesprzeczności ze studium” z art. 5 ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz towarzyszących (dalej: „Specustawa mieszkaniowa”). Zdaniem orzecznictwa
„Studium jest aktem polityki wewnętrznej gminy, w którym z jednej strony określa się uwarunkowania zagospodarowania przestrzennego gminy (m.in. geograficzne, demograficzne, przyrodnicze, ekonomiczne), a z drugiej strony określa długofalową politykę przestrzenną gminy, jednakże jego ustalenia są wiążące dla organów gminy przy sporządzaniu planów miejscowych. Studium jest aktem o charakterze ogólnym, gdyż wyznacza podstawowy zarys czy kierunki zagospodarowania gminy, natomiast uszczegółowienie zasad zagospodarowania terenów następuje w planach zagospodarowania przestrzennego, czy też od niedawna w uchwałach lokalizacyjnych.”
Ponadto jak wskazuje Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 19.03.2008 r. (II OSK 751/07) intencją ustawodawcy jest różnicowanie treści aktów planistycznych gminy – studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania oraz miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. O ile ustalenia planu mogą, a nawet powinny być – w myśl regulacji art. 15 ust. 2 i art. 16 ust. 1 u.p.z.p. – w miarę szczegółowe, o tyle treść Studium, jako aktu kreującego politykę przestrzenną gminy, powinna być formułowana w sposób bardziej ogólny. Ta ogólność studium oraz jego charakter jako aktu niemającego charakteru normy prawa powoduje, że ocena niesprzeczności ze studium, o której mowa w Specustawie mieszkaniowej, nie może polegać na nadaniu Studium tożsamego charakteru jaki ma miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego tj. precyzyjnej normy prawa.
Powyższe stanowisko zostało również zaaprobowane w piśmiennictwie m. in. przez Michała Leszczyńskiego, który w komentarzu do Specustawy mieszkaniowej (red. B. Zając, D. Predko, M. Leszczyński) wskazuje, że Studium stanowi akt polityki przestrzennej adresowany do gminy, nie zaś do pojedynczego inwestora – ta przesłanka odnosi decydujący wpływ na sposób formułowania ustaleń studium, które w większości nie spełniają wymagań adresowanych do przepisów prawa.
Podsumowując, wskazana argumentacja rodzi nowe spojrzenie na dotychczas przyjmowany przez organy administracyjne charakter prawny Studium oraz rozumienie pojęcia „niesprzeczności” z nim. Taka wykładnia umożliwia inwestorom planowanie inwestycji w sposób racjonalny, z uwzględnieniem stanu zagospodarowania, a przede wszystkim uwarunkowań otoczenia.
